Mardi 3 mai 2016

Réduire ses impôts en devenant propriétaire d'un investissement locatif est ce qu’offre la loi Pinel. A Grenoble, l’Immo Neuf est l’interlocuteur indispensable si vous souhaitez réaliser ce type de projet.

La loi Pinel est un dispositif fiscal créé par le gouvernement pour relancer la construction du parc locatif immobilier neuf en France. Il permet, sous certaines conditions, une réduction d’impôt lorsque vous achetez un logement neuf. Le dispositif est attractif, la construction de logement reprend des couleurs, le gouvernement a donc décidé, début avril, de le prolonger d’un an, jusqu’en 2017.

Loi Pinel

Grenoble et son agglomération se situent en zone B1, c’est-à-dire en zone tendue. La métropole grenobloise est le principal pôle d'emploi du département. La ville, de par son rayonnement scientifique et universitaire, attire les étudiants et les jeunes d'actifs qui cependant ne trouvent pas où se loger. Vous ne trouverez pas un appartement neuf à Grenoble, qui soit vacant. La ville connait une forte demande de biens neufs à laquelle le parc immobilier n’est actuellement pas en mesure de répondre.

Selon le site de la ville de Grenoble le parc immobilier grenoblois est constitué à 97% de logements collectifs, plus de 90% des résidences principales ont plus de 10 ans, les loyers dans le privé y sont plus cher que dans les villes de province comparables.

Cela signifie que réaliser un investissement locatif à Grenoble ou dans son agglomération, via le dispositif Pinel, permet de jouir d’avantages fiscaux significatifs tout en minimisant le risque de ne pas trouver de locataire. Si vous souhaitez, vous aussi, tirer profit du dispositif Pinel à Grenoble, Jérôme Nicol vous a préparé un petit dossier explicatif.

Défiscalisation Pinel - Montant de la réduction d’impôt

La loi Pinel est prorogée jusqu’au 31 décembre 2021, dans les zones tendues (A bis, A et B1) et les communes couvertes par un Contrat de Redynamisation de Site de Défense (aucune en Isère à ce jour).
La loi Pinel vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de :
• 12% sur 6 ans (2% par an)
• 18% sur 9 ans (2% par an)
• 21% sur 12 ans (2% pendant les 9 premières années puis 1% pendant les 3 dernières)

L’assiette de la réduction d’impôts est plafonnée à 300 000€ dans la limite de 2 investissements par an et par foyer fiscal.

Les conditions d’application de la défiscalisation Pinel à Grenoble et son Agglo

Les conditions qui doivent être respectées pour pouvoir prétendre au dispositif Pinel s’articulent autour de 4 axes : conditions du logement, de loyer, de ressources du locataire et géographiques. Nous avons déjà vu que Grenoble est une zone éligible à la défiscalisation Pinel, la ville est classée en zone B1. Voyons les autres conditions.
 

Conditions relatives au type de logement :

Pour profiter du dispositif de défiscalisation Pinel, le bien immobilier doit :
 
- Être acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA). S’il est acquis en VEFA, l’achèvement doit intervenir dans les 30 mois qui suivent la date de la signature de l’acte notarié.
 
- Être loué nu et à usage de résidence principale.
 
- Être mis en location pour une durée de 6, 9 ou 12 ans et dans les 12 mois suivant la date d’achèvement des travaux ou d’acquisition du bien.
 
- Respecter la performance énergétique RT 2012.
 
- Être situé dans une zone géographique éligible. Il s’agit des zones où l’on note un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. La liste des communes a été précisée par décret : elle comprend les communes des zones A bis, A, et B1 ainsi que les communes couvertes par un Contrat de Redynamisation de Site de Défense (CRDS).
 
- Les communes des zones B2 et C ne sont plus éligible, mais cette disposition ne s’appliquera pas aux opérations ayant fait l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire avant le 31 décembre 2017 et à condition que l’acquisition (signature de l’acte notarié) intervienne au plus tard le 31 décembre 2018.
 

Conditions de loyer

Lorsque vous bénéficiez du dispositif de défiscalisation Pinel le loyer que vous percevez de votre bien immobilier neuf est encadré. Pour connaitre le loyer maximum auquel vous pouvez prétendre, il vous faut effectuer l’opération suivante : S x (P x C).
 
- S correspond à la surface pondérée du logement : Elle est calculée en additionnant la surface habitable et, dans la limite de 8m², la moitié des annexes (hors parkings et garages).
 
- P est un prix plafond du loyer au m2 de la surface pondérée : A Grenoble et dans son Agglo, pour les contrats de location signés en 2018, ce plafond est fixé à 10.07 euros mensuel du m2.
 
- C est un coefficient multiplicateur : il est calculé selon la formule suivante : 0,7 + 19/S (S étant la surface pondérée du logement). Ce coefficient ne peut dépasser + ou - 1,2.
 
Ainsi, dans l’hypothèse d’un bien immobilier neuf d’une surface pondérée S de 48m2, le loyer maximum serait de 529 €uros :
Coefficient : 0.7 + (19 / 48) = 1.096
Plafond du loyer : 48 x (10.07€ x 1.096) = 529€
 

Conditions liées au locataire

1. Le locataire, qui doit faire de ce logement sa résidence principale, peut être l’un de vos ascendants ou descendants à condition qu’il ne fasse pas partie de votre foyer fiscal.
2. Le montant des ressources du locataire est soumis à un barème. En 2016, pour bénéficier du dispositif Pinel en zone B1, le revenu fiscal de référence du foyer du locataire (année n–2, donc en 2014) ne doit pas dépasser les montant suivants :
 

- Personne seule : 30 260€

- Couple : 40 410€

- Personne seule ou couple avec 1 enfant à charge : 48 596 €

- Personne seule ou couple avec 2 enfants à charge : 58 666 €

- Personne seule ou couple avec 3 enfants à charge : 69 014 €

- Personne seule ou couple avec 4 enfants à charge : 77 778 €

- Majoration par personne à charge supplémentaire : + 8 677 €

Ces montants de ressources correspondent à près de 80% des locataires potentiels et sont révisés chaque année au 1er janvier en tenant compte de la variation annuelle de l’IRL (Indice de Référence des Loyers).
 
Vous connaissez désormais les conditions relatives à la défiscalisation Pinel. N’hésitez pas à me contactez pour toute information complémentaire.
 

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