Lundi 9 mai 2022

Si vous décidez d’acheter un appartement neuf à Grenoble, la location en meublé non professionnel (LMNP) présente de nombreux avantages.

Rappel sur le statut de LMNP

Les loyers perçus dans le cadre de la location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux :

  • Au micro-BIC (régime forfaitaire),
  • Au régime réel si les loyers sont supérieurs à 70 000 €/an.

La location nue, de son côté est taxée, dans la catégorie des revenus fonciers.

De plus, les appartements meublés se louent généralement plus chers. Un logement est considéré comme meublé lorsqu’il comporte certains meubles dont la liste a été fixée par décret du 31 juillet 2015.

Le loueur en meublé non professionnel peut être imposé : 

  • Au micro-BIC lorsque les loyers perçus n'excèdent pas 70 000 € par an. Le propriétaire a la possibilité de pratiquer un abattement forfaitaire pour charges de 50 % sur les montants perçus (à comparer aux 30 % d’abattement du régime microfoncier) ;
  • Au régime réel lorsque les loyers dépassent 70 000 € par an ou sur option. Ce régime permet de déduire les charges et de pratiquer l'amortissement du bien et du mobilier contribuant parfois à ramener à zéro les revenus imposables (dans la location nue, il n’est possible de déduire que certaines charges).

Le statut LMNP n'est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales de 10 000 €.
Et dans le cadre d'un investissement dans une résidence gérée avec services pour personnes âgées ou les étudiants, les avantages du LMNP peuvent se cumuler avec ceux du dispositif Censi-Bouvard.

Comment est déterminé l'amortissement en LMNP au régime réel ?

Le loueur en meublé non professionnel au régime réel peut déduire des loyers perçus les charges engagées dans l'intérêt direct de l'exploitation et justifiées par des factures.

Cela signifie que vous pouvez amortir le prix du logement mais aussi tout ce que vous avez investi pour le meubler ! C’est un très gros avantage puisque vous pourrez payer moins d’impôts.

De plus, le surplus éventuel d’amortissements non déduits est reportable sans limitation de durée. Cela veut dire que vous pourrez amortir tout votre investissement sur le long terme.

Le régime micro-BIC est un régime forfaitaire

Lorsque les revenus locatifs sont imposés au micro-BIC, un abattement forfaitaire de 50 % avec un seuil minimal de 305 € est censé couvrir toutes les charges. Il n'est donc pas possible de déduire d’autres charges.

Les revenus locatifs s'ajoutent aux autres revenus du contribuable pour être soumis à l'impôt sur le revenu au barème progressif. Plus simple que le régime réel qui nécessite la tenue d’une véritable comptabilité, le régime du micro-BIC ne permet pas d'amortir la valeur du bien et du mobilier.

Vous souhaitez investir dans un appartement à Grenoble et le louer en LMNP ? Contactez-nous afin que nous puissions vous guider dans vos démarches.

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